Auch wenn in einigen Städten eine kleine Trendwende beim stetigen Anstieg der Immobilienpreise zu beobachten ist: Häuser und Wohnungen sind in vielen Regionen sehr teuer und aufgrund der gestiegenen Bauzinsen noch schwerer zu finanzieren. Es gibt allerdings kleinere Städte im Speckgürtel von Metropolen, in denen ein Investment in eine eigene Immobilie weiterhin sinnvoll erscheint.
Immobilienpreise auf Rekordhoch: Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen sind zwischen 2010 und 2020 um rund 65 Prozent gestiegen.
Trendwende in Sicht?: Mitte des Jahres 2022 gibt es erste Anzeichen einer Trendwende, die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern sinkt.
Lagebewertung mit LILA: Das "LILA"-Modell hilft bei der Einschätzung der Lage einer Immobilie. Es steht für Landschaft, Infrastruktur, Lebensqualität und Arbeit.
Günstigere Städte im Speckgürtel: Städte wie Lüneburg oder Heilbronn bieten günstigere Immobilienpreise als Metropolen wie Hamburg oder Stuttgart.
Günstigste Großstädte 2022: Chemnitz, Gelsenkirchen und Duisburg zählen zu den günstigsten Großstädten Deutschlands in Bezug auf die Immobilienpreise.
Schnäppchen durch Flexibilität: Wer beim Standort flexibel ist, kann noch Schnäppchen machen - insbesondere in ostdeutschen Regionen und im Ruhrgebiet.
Immobilienpreise auf Rekordhoch
Seit vielen Jahren kennen die Immobilienpreise nur eine Richtung: nach oben. Vor allem in Großstädten sind die Summen, die für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung verlangt werden, teils exorbitant gestiegen. Eine langanhaltende Niedrigzinsphase machte die Finanzierung von Wohneigentum günstig und der Mangel an Bauland verschärfte die Nachfrage nach den verbliebenen Grundstücken noch. Neben Privatleuten drängten so zunehmend Investor:innen auf den Markt, die auch vor überhöhten Summen nicht zurückschreckten.
Bundesweit haben sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2020 um rund 65 Prozent verteuert. Allein zwischen Mai 2021 und Mai 2022 sind die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in Deutschland nach Angaben des Statistischen Bundesamtes nochmals um 17,6 Prozent gestiegen. Das ist der höchste Anstieg der Baupreise gegenüber einem Vorjahr seit Mai 1970.
Quick-Tipp: Die beste Lage für Wohneigentum ist LILA
Die Lage der Immobilie ist eines der wichtigsten Kaufkriterien – vor allem, wenn sie nicht zur Eigennutzung gedacht ist. Um alle Aspekte des Standorts zu betrachten, eignet sich das „LILA“-Modell. Die vier Buchstaben stehen für:
Landschaft (Anziehungskraft des Standorts),
Infrastruktur (Verkehrsanbindung),
Lebensqualität (Freizeitangebote) und
Arbeit (die Nähe zu Arbeitsplätzen).
Dieses Modell hilft bei der Einschätzung, welche Mieten auf lange Sicht zu erzielen sind. Darüber hinaus sind aber noch andere Aspekte abzuwägen: So mag eine Eigentumswohnung mitten im Szeneviertel der Stadt Spitzenmieten erzielen. Da hier aber die Mieterfluktuation größer ist als in gut erschlossenen Stadtteilen am Stadtrand, steigen Verwaltungsaufwand und Kosten.
Trendwende in Sicht?
Expert:innen warnen schon seit geraumer Zeit vor einer Immobilienblase. Mitte des Jahres 2022 gibt es erste Anzeichen einer Trendwende: Die Nachfrage potenzieller Käufer:innen von Wohnungen und Häusern sinkt, vor allem die höheren Bauzinsen schrecken immer mehr Interessent:innen ab. In Kombination mit der Inflation können sich immer weniger Menschen den Traum von der eigenen Immobilie leisten.
Das wirkt sich zumindest in einigen Regionen auf die Immobilienpreise aus: In den meisten Metropolen des Landes – mit Ausnahme Berlins – sind die Preise im zweiten Quartal 2022 laut Immoscout24 wieder gesunken. So wurden bestehende Einfamilienhäuser in Stuttgart gleich um 6,6 Prozent günstiger im Vergleich zum ersten Quartal des Jahres, in Köln sanken die Preise immerhin um vier Prozent.
Preiswerte Städte im Speckgürtel von Metropolen
In den Metropolen des Landes sind die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen trotz des leichten Preisrückgangs immer noch vergleichsweise hoch. Es gibt aber Regionen und Städte in Deutschland, die für viele Menschen nach wie vor bezahlbar und als Kapitalanlage attraktiv sind, da sie Wertsteigerungen versprechen.
Beispielhaft hierfür steht die Stadt Lüneburg vor den Toren Hamburgs. Laut der Studie „Postbank Wohnatlas 2022“ ist der Quadratmeterpreis mit 3.404 Euro hier nur etwas mehr als halb so hoch wie in dem mit der Bahn oder dem Auto schnell erreichbaren Hamburg, wo der Quadratmeter im Schnitt bei 6.488 Euro liegt. Und da die Studienautor:innen den Immobilien im Landkreis Lüneburg Wertzuwächse im Bereich von knapp zwei Prozent pro Jahr prognostizieren, ist der Kauf hier reizvoll.
Im südlichen Teil Deutschlands verhält es sich mit den Städten Stuttgart und Heilbronn ähnlich. Der Preis für Eigentumswohnungen liegt im gut 50 Kilometer entfernten Heilbronn mit 3.761 Euro pro Quadratmeter deutlich unterhalb dem von Stuttgart mit 5.345 Euro. Zudem verspricht die kreisfreie Großstadt in Baden-Württemberg künftige Wertsteigerungen von mehr als zwei Prozent pro Jahr.
Die sieben günstigsten Großstädte 2022
Wer unbedingt eine eigene Immobilie haben möchte und nur auf den reinen Quadratmeterpreis schaut, kann ein Haus oder eine Eigentumswohnung auch 2022 noch relativ kostengünstig erwerben – und das in verschiedenen Regionen der Republik.
Am günstigsten ist es in der Regel in ländlichen Gebieten – doch auch in den Großstädten Deutschlands besteht noch die Möglichkeit, günstig Eigentum zu erwerben.
Das Portal immowelt.de hat die Haus- und Wohnungspreise in den 30 größten Städten der Republik untersucht. Das sind die sieben preiswertesten Metropolen des Jahres 2022 (Preis pro Quadratmeter):
Chemnitz: 2.213 Euro
Gelsenkirchen: 2.436 Euro
Duisburg: 2.803 Euro
Mönchengladbach: 2.845 Euro
Wuppertal: 2.993 Euro
Bielefeld: 3.206 Euro
Bremen: 3.251 Euro
Bei den Preisen für Wohnungen ergibt sich folgendes Bild:
Chemnitz: 1.676 Euro
Gelsenkirchen: 1.701 Euro
Duisburg: 2.026 Euro
Wuppertal: 2.177 Euro
Mönchengladbach: 2.286 Euro
Bochum: 2.513 Euro
Leipzig: 2.702 Euro
Wer flexibel ist, kann Schnäppchen machen
In vielen Regionen Deutschlands stagnieren die Immobilienpreise Mitte des Jahres 2022 oder nehmen sogar ab. Dennoch sind Wohnungen und Häuser vor allem in den großen Metropolen weiterhin viel teurer als noch vor wenigen Jahren – und dazu noch schwieriger zu finanzieren, da die Bauzinsen gestiegen sind. Wer flexibel beim Standort des Eigenheims ist, kann aber immer noch Schnäppchen machen. Vor allem in vielen Städten des Ruhrgebietes und in einigen ostdeutschen Regionen sind Immobilien noch preiswert zu erwerben.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Wann wird die Immobilienblase platzen?
Wenn die Nachfrage nach Immobilien sinkt und das Angebot die Nachfrage übersteigt, fallen die Immobilienpreise in kurzer Zeit rasant ab. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Käufer:innen nicht mehr bereit sind, die überzogenen Immobilienpreise zu zahlen.
Wann ändern sich die Immobilienpreise?
Seit 2010 steigen die Immobilienpreise stark an. Der Trend setzt sich auch 2022 fort: Käufer:innen mussten im ersten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum im Schnitt 12,5 Prozent mehr für die eigenen vier Wände bezahlen.
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