1. Warum lohnt sich die Suche auf dem Immobilienmarkt gerade jetzt?
Während bei Privatimmobilien seit einiger Zeit generelle Preissteigerungen zu beobachten sind, entwickeln sich auf dem Immobilienmarkt für Geschäftsräume einzelne Segmente in unterschiedliche Richtungen.
Beispielsweise wächst die Bereitschaft von Unternehmen, in Büroflächen zu investieren, obwohl viele Arbeitnehmer:innen dauerhaft aus dem Homeoffice arbeiten. Währenddessen sind Einzelhandelsmieten und Gastronomiepachten abseits der besten Lagen seit Jahren eher rückläufig. Auch deshalb ziehen Kanzleien, Praxen oder Büros in einstige Ladengeschäfte – und ehemalige Gaststätten werden zur Heimat von Start-ups und Dienstleistungsunternehmen.
Dieser Trend zur Umnutzung von bestehenden Geschäftsimmobilien führt wiederum dazu, dass es in neu gebauten Gewerbeparks bisweilen zu Leerständen – und damit zu Mietpreissenkungen – kommt.
Die große Agilität am Immobilienmarkt belohnt genaues Hinschauen
Der beschriebene Zusammenhang ist nur ein Beispiel von vielen, das die Agilität des Immobilienmarktes für Geschäftsräume verdeutlicht. Unternehmen, die nach Gewerbeflächen suchen, können von der genauen Beobachtung des lokalen Marktes profitieren und auch heute noch das eine oder andere Schnäppchen machen.
Grundvoraussetzungen sind, exakt zu wissen, welchen Bedürfnissen die künftigen Räume entsprechen sollten, präzise Kriterien zu definieren und ein gutes Vorstellungsvermögen mitzubringen.
Bevor sich Entscheider:innen aber auf die Suche machen, sollten sie sich eine Frage stellen, die man auch aus dem Markt für Privatimmobilien kennt:
2. Mieten oder kaufen? Pro und Kontra bei Gewerbeimmobilien
Ob Unternehmen Geschäftsräume lieber mieten oder kaufen sollten, ist nicht nur eine Frage von Finanzierung und verfügbarem Kapital. Für beide Modelle sprechen verschiedene Vor- und Nachteile:
Was für das Anmieten von Geschäftsräumen spricht
- Maximale finanzielle Planbarkeit
- Hohe Flexibilität, zum Beispiel beim Unternehmenswachstum
- Größtmögliche Konzentration aufs Kerngeschäft
Was gegen das Anmieten von Geschäftsräumen spricht
- Geringere Rentabilität
- Weniger Standortsicherheit
- Abhängigkeit von Vermieter und Immobilienverwaltung
Vorteile bei Kauf und Finanzierung einer Gewerbeimmobilie
- Hohe Rentabilität
- Langfristige Kostenreduktion und Bilanzierungsvorteile
- Möglichkeit zur Untervermietung ungenutzter Flächen
Nachteile bei Kauf und Finanzierung einer Gewerbeimmobilie
- Schwierige Planbarkeit von Finanzbedarf und laufenden Kosten
- Personeller Mehraufwand in Verwaltung, Buchhaltung und Instandhaltung
- Geringe Flexibilität bei ungünstiger Standortentwicklung
Langzeit-Homeoffice und hybride Arbeitsmodelle verändern die Anforderungen an Gewerbeflächen und beeinflussen Kauf- und Mietpreisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt für Geschäftsräume rasanter denn je.
3. Was müssen Geschäftsräume heute und in Zukunft bieten?
Die Anforderungen an Unternehmensimmobilien sind je nach Geschäftsmodell unterschiedlich. Bei Dienstleistungsunternehmen ist der Standort oftmals ein wichtiger Faktor, während das produzierende Gewerbe in der Regel große Flächen für Werkstätten und Lagerhaltung benötigt.
Was jedoch alle Unternehmen eint, ist der Bedarf an Räumlichkeiten zur Verwaltung, Organisation und Repräsentation. Und genau hier beobachten Immobilienexperten große Veränderungen durch Remote Work und flexible Arbeitszeitmodelle.
Flexible Nutzungsmöglichkeiten und innovative Raumkonzepte sind wichtiger denn je
Ob bei der Suche nach neuen Geschäftsräumen oder der Nutzung von bestehenden: Es ist für Unternehmen sinnvoller denn je, den eigenen Platzbedarf zu überdenken und größtmögliche Flexibilität in der Raumnutzung zu schaffen.
Ein gutes Beispiel sind die Folgen hybrider Arbeitsmodelle: zeitweise verwaiste Büroflächen, die trotzdem geheizt, gereinigt und instand gehalten werden müssen. Schließlich ist es schwierig, genau zu planen, wann wie viele Mitarbeitende ihren Büroarbeitsplatz dem Homeoffice vorziehen.
Konzepte wie Desksharing – also das Teilen eines Büroarbeitsplatzes nach Absprache – können hier Platz einsparen, der beispielsweise als Meeting- oder Ruheräume genutzt werden kann. Wichtig ist dabei, Mitarbeitende miteinzubeziehen.
Schließlich rückt durch New Work bei der Wahl und Gestaltung von Geschäftsräumen ein Leitsatz in den Vordergrund: Wer wünscht, dass am Arbeitsplatz gearbeitet wird, muss Büroräume und Arbeitsatmosphäre so ansprechend gestalten, dass Mitarbeitende kommen möchten – nicht müssen.
4. Entsteht durch New Work Einsparpotenzial bei Geschäftsräumen?
Besonders bei Büroräumen könnte man aus den oben beschriebenen Entwicklungen den Schluss ziehen, es gäbe großes Einsparpotenzial. Für Unternehmen, die keine physischen Güter lagern müssen und deren Mitarbeitende komplett remote arbeiten können, mag das teilweise stimmen.
Schließlich sind Miete und Finanzierung von Büroflächen nach den Personalkosten häufig die zweitgrößte wiederkehrende Geschäftsausgabe.
Risiken der Überrationalisierung von Geschäftsräumen
Jedes Einsparpotenzial birgt allerdings auch Risiken. Ohne eigene Geschäftsräume werden die Unternehmenskultur und -philosophie bei Meetings mit Kund:innen sowie im Onboarding und Employer Branding weniger spürbar.
Gelingt es nicht, das auszugleichen, ist die Folge eine Abnahme der emotionalen Bindung bei Mitarbeitenden und Kundschaft und damit ggf. auch eine verstärkte Fluktuation – sowohl auf der Personal- als auch auf der Referenzliste.
Rechtslage bei New Work oft noch unklar
Außerdem kann die Auslagerung der Arbeit in die Privaträume von Mitarbeitenden zu neuen Herausforderungen führen. Beispielsweise sind einige Fragen zum Versicherungsschutz bei Heimarbeit noch nicht abschließend geklärt. Genauso wenig absehbar ist, ob sich ein Recht auf Homeoffice durchsetzt oder nicht – und welche Verpflichtungen für Arbeitgeber:innen und Arbeitnehmer:innen dadurch entstehen.
Abschließend ist zu sagen: Nur weil es umsetzbar ist, als Unternehmen komplett dezentral zu arbeiten und Geschäftsräume einzusparen, ist es nicht zwangsläufig auch die günstigste Entscheidung.
Toperkenntnisse zum Immobilienmarkt für Geschäftsräume auf einen Blick
Der Immobilienmarkt für Geschäftsräume unterliegt anderen Entwicklungen als der Markt für Privatimmobilien. Deshalb ergeben sich auch andere Chancen bei der Suche nach den passenden Gewerbeimmobilien:
- Da aktuell große Agilität am Markt herrscht, kann sich die Suche gerade jetzt lohnen.
- Mietverhältnisse bieten Unternehmen Freiheit, aber auch ein Immobilienkauf hat Vorteile.
- Büroräume müssen in Zukunft mehr als bloße Arbeitsplätze sein.
- New Work schafft bei Geschäftsräumen Einsparpotenzial, das allerdings auch Risiken birgt.
